전세계약서 제대로 쓰기!!
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- 2009. 2. 19.
최근 아파트 매매가격이 떨어지면서 전세 가격도 많이 내려갔다. 은근히 까다로운 전세계약서, 꼼꼼히 따져 제대로 계약하는 노하우를 알려준다.
경기가 침체되면서 부동산시장은 말 그대로 꽁꽁 얼어붙었다는 표현이 맞는 것 같아요. 하지만 부동산 경기가 침체 될수록 전세 계약을 할 때 더 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 집값은 싸졌지만 그만큼 문제가 있는 경우가 많기 때문이죠. 가장 기본이지만 주부들이 헷갈리기 쉬운 전세계약서 쓰는 요령부터 차근차근 알아볼까요?
◆ 전세 계약서 쓸 때 주의점
1 등기부등본을 확인해라
직거래로 전세 계약을 하는 경우엔 전셋집을 구하는 임차인이 직접 대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람하여 안심하고 계약해도 되는지 확인해야 한다. 예전에는 등기소에 가야 등기부등본을 확인할 수 있어서 번거로웠지만 요즘은 집에 있는 컴퓨터에서도 수수료 500원만 내면 즉석에서 확인할 수 있어 편하다.
2 소유주를 확인한다
등기부등본을 볼 때는 건물 등기부등본과 토지 등기부등본을 모두 열람해야 한다. 그런 다음 ‘표제부’라고 쓰인 곳에 해당 건물의 지번과 건물 명칭이 계약하고자 하는 곳의 지번과 맞는지 확인한다. 둘째로 ‘갑구’라고 쓰인 부분을 확인해야 한다. 갑구는 소유주가 누구인지 알려주는데 건물등기부와 토지등기부의 소유주가 일치하는지 확인하고, 계약 장소에 나온 임대인의 주민등록증과 대조해서 임대인과 등기부상의 소유주가 일치하는지 확인한 후 계약해야 한다. 간혹 건물 소유주와 토지 소유주가 다른 경우도 있는데 되도록 이런 전셋집은 계약하지 않는 것이 나중에 편하다.
3 근저당 비율을 확인하라
요즘엔 대출 없이 집을 구입하기 힘들기 때문에 은행이나 금융권에 대출 금액에 대해 근저당설정을 해놓은 임대인이 많다. 등기부상에 기재된 근저당 설정액이 해당 주택 시가의 60% 이상 설정된 곳은 경매로 넘어갈 위험이 많으므로 웬만하면 피할 것. 얼마 전까지만 해도 근저당 설정액이 70% 이상 넘어가지 않으면 안전하다고 했지만 요즘은 매매가격이 계속 내려가는 추세이기 때문에 60% 이상은 위험할 수 있다.
4 가압류, 예고등기, 가등기 등은 불안
등기부등본의 ‘갑구’는 소유권에 관한 법률적 사실을 알려준다. 이 갑구에 가압류가 설정된 경우 다른 사람과 법적인 소송을 하고 있는 경우가 많다. 임대인이 소송에서 패소하게 되면 가압류가 ‘압류’로 변해 집이 경매로 넘어갈 위험이 있다. 예고 등기도 나중에 소유주가 바뀔 수 있다는 것을 미리 예고하는 등기이므로 주의한다.
5 ‘임차권 등기명령’이 기재된 것도 NO!
등기부등본 ‘을구’는 소유권 이외의 권리로 전세권, 저당권 등 권리 상태를 알려준다. 이 을구에 근저당이나 저당권이 많이 기재되어 있다면 임차인의 순위가 뒤로 밀리기 때문에 임차보증금이 보호받지 못할 가능성이 높다. 또 ‘임차권등기명령’이 기재된 경우엔 전에 살던 임차인이 보증금을 받지 못하고 이사 갔음을 알려주는 증거이므로 기억해둘 것. 대부분 임차권등기명령이 기재된 집은 평상시 전세가 잘 나가지 않는 집일 가능성이 높으므로 잘 따져봐야 한다.
6 재계약 시에는 기존 계약서에 첨부
현재 살고 있는 집에 재계약을 하는 경우 보증금에 변동이 없으면 새로 계약서를 작성하지 않아도 되지만 보증금이 많아지거나 적어질 경우 새로 계약서를 작성해야 한다. 이때는 기존 계약서 특약란에 임대인의 자필로 재계약 기간, 인상 금액, 새로운 조건 등을 적은 뒤 서명, 날인하면 된다. 새로운 계약서를 쓸 경우 새로 확정일자를 받아야 한다. 세입자가 많은 주택이나, 기존 전세 계약 이후 임대인이 근저당을 설정한 경우 새로운 계약서로 확정일자를 받은 것으로 순위가 정해지기 때문에 기존의 선순위가 뒤로 밀릴 가능성이 많기 때문이다.
http://bbs.moneta.co.kr/nbbs/bbs.normal.qry.screen?p_bbs_id=N10381&p_message_id=6602639&top=1&sub=2&depth=1&p_tp_board=false&service=mini_handbook
경기가 침체되면서 부동산시장은 말 그대로 꽁꽁 얼어붙었다는 표현이 맞는 것 같아요. 하지만 부동산 경기가 침체 될수록 전세 계약을 할 때 더 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 집값은 싸졌지만 그만큼 문제가 있는 경우가 많기 때문이죠. 가장 기본이지만 주부들이 헷갈리기 쉬운 전세계약서 쓰는 요령부터 차근차근 알아볼까요?
◆ 전세 계약서 쓸 때 주의점
1 등기부등본을 확인해라
직거래로 전세 계약을 하는 경우엔 전셋집을 구하는 임차인이 직접 대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람하여 안심하고 계약해도 되는지 확인해야 한다. 예전에는 등기소에 가야 등기부등본을 확인할 수 있어서 번거로웠지만 요즘은 집에 있는 컴퓨터에서도 수수료 500원만 내면 즉석에서 확인할 수 있어 편하다.
2 소유주를 확인한다
등기부등본을 볼 때는 건물 등기부등본과 토지 등기부등본을 모두 열람해야 한다. 그런 다음 ‘표제부’라고 쓰인 곳에 해당 건물의 지번과 건물 명칭이 계약하고자 하는 곳의 지번과 맞는지 확인한다. 둘째로 ‘갑구’라고 쓰인 부분을 확인해야 한다. 갑구는 소유주가 누구인지 알려주는데 건물등기부와 토지등기부의 소유주가 일치하는지 확인하고, 계약 장소에 나온 임대인의 주민등록증과 대조해서 임대인과 등기부상의 소유주가 일치하는지 확인한 후 계약해야 한다. 간혹 건물 소유주와 토지 소유주가 다른 경우도 있는데 되도록 이런 전셋집은 계약하지 않는 것이 나중에 편하다.
3 근저당 비율을 확인하라
요즘엔 대출 없이 집을 구입하기 힘들기 때문에 은행이나 금융권에 대출 금액에 대해 근저당설정을 해놓은 임대인이 많다. 등기부상에 기재된 근저당 설정액이 해당 주택 시가의 60% 이상 설정된 곳은 경매로 넘어갈 위험이 많으므로 웬만하면 피할 것. 얼마 전까지만 해도 근저당 설정액이 70% 이상 넘어가지 않으면 안전하다고 했지만 요즘은 매매가격이 계속 내려가는 추세이기 때문에 60% 이상은 위험할 수 있다.
4 가압류, 예고등기, 가등기 등은 불안
등기부등본의 ‘갑구’는 소유권에 관한 법률적 사실을 알려준다. 이 갑구에 가압류가 설정된 경우 다른 사람과 법적인 소송을 하고 있는 경우가 많다. 임대인이 소송에서 패소하게 되면 가압류가 ‘압류’로 변해 집이 경매로 넘어갈 위험이 있다. 예고 등기도 나중에 소유주가 바뀔 수 있다는 것을 미리 예고하는 등기이므로 주의한다.
5 ‘임차권 등기명령’이 기재된 것도 NO!
등기부등본 ‘을구’는 소유권 이외의 권리로 전세권, 저당권 등 권리 상태를 알려준다. 이 을구에 근저당이나 저당권이 많이 기재되어 있다면 임차인의 순위가 뒤로 밀리기 때문에 임차보증금이 보호받지 못할 가능성이 높다. 또 ‘임차권등기명령’이 기재된 경우엔 전에 살던 임차인이 보증금을 받지 못하고 이사 갔음을 알려주는 증거이므로 기억해둘 것. 대부분 임차권등기명령이 기재된 집은 평상시 전세가 잘 나가지 않는 집일 가능성이 높으므로 잘 따져봐야 한다.
6 재계약 시에는 기존 계약서에 첨부
현재 살고 있는 집에 재계약을 하는 경우 보증금에 변동이 없으면 새로 계약서를 작성하지 않아도 되지만 보증금이 많아지거나 적어질 경우 새로 계약서를 작성해야 한다. 이때는 기존 계약서 특약란에 임대인의 자필로 재계약 기간, 인상 금액, 새로운 조건 등을 적은 뒤 서명, 날인하면 된다. 새로운 계약서를 쓸 경우 새로 확정일자를 받아야 한다. 세입자가 많은 주택이나, 기존 전세 계약 이후 임대인이 근저당을 설정한 경우 새로운 계약서로 확정일자를 받은 것으로 순위가 정해지기 때문에 기존의 선순위가 뒤로 밀릴 가능성이 많기 때문이다.
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