부동산실권리자명의등기에관한법률
[일부개정 2002.3.30 법률 제6683호 재정경제부]
제1조 (목적) 이 법은 불동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실
권리자 명의로 등기하게 함으로써 불동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위등 반사회
적 행위를 방지하고 불동산거래의 정상화와 불동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전
한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "명의신탁약정"이라 함은 불동산에 관한 소유권 기타 물권(이하 "불동산에 관한 물권"
이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 "실권리자"라 한
다)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 불동산에 관한 물권을 보유하거나 보유
하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하
는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다)을 말한다. 다만,
다음 각목의 경우를 제외한다.
가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 불동산에 관한 물권을 이전받거나 가등
기하는 경우
나. 불동산의 위치와 면적을 특정하여 2인이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그
구분소유자의 공유로 등기하는 경우
다. 신탁법 또는 신탁업법에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우
2. "명의신탁자"라 함은 명의신탁약정에 의하여 자신의 불동산에 관한 물권을 타인의 명
의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.
3. "명의수탁자"라 함은 명의신탁약정에 의하여 실권리자의 불동산에 관한 물권을 자신의
명의로 등기하는 자를 말한다.
4. "실명등기"라 함은 이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기
된 불동산에 관한 물권을 이 법 시행일이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다.
제3조 (실권리자명의등기의무등) ①누구든지 불동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여
명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.
②채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 불동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채
무자·채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기
관에게 제출하여야 한다. <개정 1998.12.28>
제4조 (명의신탁약정의 효력) ①명의신탁약정은 무효로 한다.
②명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 불동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다
만, 불동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그
타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③제1항 및 제2항의 무효는 제삼자에게 대항하지 못한다.
제5조 (과징금) ①다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 불동산가액의 100분의 30
에 해당하는 금액의 범위안에서 과징금을 부과한다. <개정 2002.3.30>
1. 제3조제1항의 규정을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항의 규정을 위반한 채권자 및 동조동항의 규정에 의한 서면에 채무자를 허위
로 기재하여 제출하게 한 실채무자
②제1항의 불동산가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각호의 가액에 의한다. <개정
1996.12.30, 1998.12.28>
1. 소유권의 경우에는 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가
2. 소유권외의 물권의 경우에는 상속세및증여세법 제61조제5항 및 제66조의 규정에 의하
여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액
③제1항의 규정에 의한 과징금의 부과기준은 제2항의 규정에 의한 부동산가액(이하 "부동
산평가액"이라 한다), 제3조의 규정을 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을
회피할 목적으로 하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. <신설 2002.3.30>
④제1항의 규정에 의한 과징금의 금액이 대통령령이 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그
초과하는 부분은 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 물납할 수 있다.
⑤제1항의 규정에 의한 과징금은 당해 불동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청
장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체없이 이를 부과하여야
한다.
⑥제1항의 규정에 의한 과징금을 납부기한내에 납부하지 아니한 때에는 지방세체납처분의
예에 의하여 이를 징수한다.
⑦제1항의 규정에 의한 과징금의 부과 및 징수등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로
정한다.
제6조 (리행강제금) ①제5조제1항제1호의 규정에 의한 과징금을 부과받은 자는 지체없이 당
해 불동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조제2항 단서에 해당하
는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에
는 그 사유가 소멸된 후 지체없이 자신의 명의로 등기하여야 한다.
②제1항의 규정을 위반한 자에 대하여는 과징금부과일(제1항 단서 후단의 경우에는 등기
할 수 없는 사유가 소멸한 때를 말한다)부터 1년이 경과한 때에 불동산평가액의 100분의 10
에 해당하는 금액을, 다시 1년이 경과한 때에 불동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액
을 각각 리행강제금으로 부과한다. <개정 2002.3.30>
③제5조제4항 내지 제7항의 규정은 리행강제금에 관하여 이를 준용한다. <개정
2002.3.30>
제7조 (벌칙) ①다음 각호의 1에 해당하는 자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한
자는 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금에 처한다.
1. 제3조제1항의 규정을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항의 규정을 위반한 채권자 및 동조동항의 규정에 의한 서면에 채무자를 허위
로 기재하여 제출하게 한 실채무자
②제3조제1항의 규정을 위반한 명의수탁자 및 그를 교사하여 당해 규정을 위반하도록 한
자는 3년이하의 징역 또는 1억원이하의 벌금에 처한다.
③제3조의 규정을 위반하도록 방조한 자는 1년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금에 처
한다.
제8조 (종중 및 배우자에 대한 특례) 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집
행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조 내지 제7조
및 제12조제1항·제2항의 규정을 적용하지 아니한다.
1. 종중이 보유한 불동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한
경우를 포함한다)외의 자의 명의로 등기한 경우
2. 배우자 명의로 불동산에 관한 물권을 등기한 경우
제9조 (조사등) ①시장·군수 또는 구청장은 필요하다고 인정하는 경우에는 제3조·제10조
내지 제12조 및 제14조의 규정에 위반한 여부를 확인하기 위한 조사를 할 수 있다.
②국세청장은 탈세혐의가 있다고 인정하는 경우에는 제3조·제10조 내지 제12조 및 제14
조의 규정에 위반한 여부를 확인하기 위한 조사를 할 수 있다.
③공무원이 그 직무를 행함에 있어 제3조·제10조 내지 제12조 및 제14조의 규정에 위반
한 사실을 알게 된 경우에는 국세청장과 당해 불동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는
구청장에게 그 사실을 통보하여야 한다.
제10조 (장기미등기자에 대한 벌칙등) ①불동산등기특별조치법 제2조제1항·제11조 및 법률
제4244호 동법 부칙 제2조의 적용을 받는 자로서 다음 각호의 1에 의한 날부터 3년이내에
소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에 대하여는 불
동산평가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위안에서 과징금(부동산등기특별조치법 제11
조의 규정에 의한 과태료가 이미 부과된 경우에는 이를 차감한 금액을 말한다)을 부과한다.
다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항의 규정에 의하여 등기의 효력이 발생하지 아니함에
따라 새로이 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사
유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2002.3.30>
1. 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완
료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
②제1항의 규정에 의한 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지
아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 부동
산등기특별조치법 제11조의 규정에 의한 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령
령으로 정한다. <신설 2002.3.30>
③제5조제4항 내지 제7항의 규정은 제1항의 규정에 의한 과징금에 관하여 이를 준용한다.
<개정 2002.3.30>
④장기미등기자가 제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하
지 아니한 때에는 제6조제2항 및 제3항의 규정을 준용하여 리행강제금을 부과한다.
⑤장기미등기자(제1항 단서의 규정에 해당하는 자를 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항의
규정에 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 한 자는 5년이하의 징역 또는 2억
원이하의 벌금에 처하고, 제1항의 규정에 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록
방조한 자는 1년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금에 처한다.
제11조 (기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기등) ①이 법 시행전에 명의신탁약정에
의하여 불동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(이하
"기존 명의신탁자"라 한다)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(이하 "유예기간"이라 한다)이내
에 실명등기하여야 한다. 다만, 공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁
자로부터 제삼자에게 불동산에 관한 물권이 이전된 경우(상속에 의한 경우를 제외한다)와
종교단체, 향교등이 조세포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 불동
산으로서 대통령령이 정하는 불동산의 경우는 그러하지 아니하다.
②다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 실명등기를 한 것으로 본
다. <개정 1997.8.22, 1999.12.31>
1. 기존 명의신탁자가 당해 불동산에 관한 물권에 관하여 매매 기타 처분행위를 하고 유
예기간이내에 그 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전한 경우
2. 기존 명의신탁자가 유예기간이내에 다른 법률의 규정에 의하여 당해 불동산의 소재지
를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 대통령령이 정하는 바에 의하
여 금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률에 의하여 설립된
한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우. 다만, 매각위탁 또는 매각의뢰를 철회한 경우에는
그러하지 아니하다.
③실권리자의 귀책사유없이 다른 법률의 규정에 의하여 제1항 및 제2항의 규정에 의한 실
명등기 또는 매각처분등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년이내에 실명등
기 또는 매각처분등을 하여야 한다.
④이 법 시행전 또는 유예기간중에 불동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 당
해 쟁송에 관한 확정판결(이와 동일한 효력이 있는 경우를 포함한다)이 있은 날부터 1년이
내에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 실명등기 또는 매각처분등을 하여야 한다.
제12조 (실명등기의무위반의 효력등) ①제11조에 규정된 기간이내에 실명등기 또는 매각처
분등을 하지 아니한 경우 그 기간이 경과한 날 이후의 명의신탁약정등의 효력에 관하여는
제4조의 규정을 적용한다.
②제11조의 규정을 위반한 자에 대하여는 제3조제1항의 규정을 위반한 자에 준하여 제5조
및 제6조의 규정을 적용한다.
③이 법 시행전에 명의신탁약정에 의한 등기를 한 사실이 없는 자가 제11조에 의한 실명
등기를 가장하여 등기한 때에는 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금에 처한다.
제13조 (실명등기에 대한 조세부과의 특례) ①제11조의 규정에 의하여 실명등기를 한 불동
산이 1건이고 그 가액이 5천만원이하인 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이미
면제되거나 적게 부과된 조세 또는 부과되지 아니한 조세는 이를 추징하지 아니한다. 이 경
우 실명등기를 한 불동산의 범위 및 가액의 계산에 대하여는 대통령령으로 정한다. <개정
1996.12.30, 2002.3.30>
1. 소득세법 종전의 제5조제6호의 규정(법률 제4803호 동법개정법률로 개정되기 전의 규
정을 말한다)에 의하여 명의신탁자 및 그와 생계를 같이 하는 1세대가 이 법 시행전에 1세
대1주택양도에 따른 비과세를 받은 경우로서 실명등기로 인하여 당해 주택을 양도한 날에
비과세에 해당하지 아니하게 되는 경우
2. 종전의 상속세법(법률 제5193호 동법개정법률로 개정되기 전의 법률을 말한다) 제32조
의2의 규정에 의하여 명의자에게 이 법 시행전에 납세의무가 성립된 증여세를 부과하는 경
우
②실명등기를 한 불동산이 비업무용불동산에 해당하는 경우로서 유예기간(제11조제3항 및
제4항의 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년의 기간을 말한다) 종료시까지 당해 법인의
고유업무에 직접 사용하는 때에는 법률 제6312호 지방세법중개정법률 부칙 제10조의 규정
에 불구하고 지방세법 종전의 제112조제2항의 규정(법률 제6312호 동법중개정법률로 개정되
기 전의 규정을 말한다)의 세율을 적용하지 아니한다. <개정 2002.3.30>
제14조 (기존 양도담보권자의 서면제출 의무등) ①이 법 시행전에 채무의 변제를 담보하기
위하여 채권자가 불동산에 관한 물권을 이전받은 경우에는 이 법 시행일부터 1년의 기간이
내에 채무자·채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기관에게 제출
하여야 한다. <개정 1998.12.28>
②제1항의 규정을 위반한 채권자 및 동항의 규정에 의한 서면에 채무자를 허위로 기재하
여 제출하게 한 실채무자에 대하여는 당해 불동산평가액의 100분의 30에 해당하는 금액의
범위안에서 과징금을 부과한다. <개정 2002.3.30>
③제2항의 규정에 의한 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 제1항의 규정을 위반한 기간,
조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부 등을 고려하여 대통
령령으로 정한다. <신설 2002.3.30>
④제5조제4항 내지 제7항의 규정은 제2항의 규정에 의한 과징금에 관하여 이를 준용한다.
<개정 2002.3.30>
제15조 삭제<1997.12.13>
부칙 <제4944호,1995.3.30>
제1조 (시행일) 이 법은 1995년 7월 1일부터 시행한다.
제2조 (적용례) ①제3조 및 제13조의 규정은 이 법 시행후 등기하는 분부터 적용한다.
②제4조의 규정은 이 법 시행전에 명의신탁약정을 하고 이 법 시행후에 이에 의한 등기를
한 경우에도 이를 적용한다.
제3조 (장기미등기자에 관한 경과조치) 이 법 시행전에 제10조제1항 각호에 규정하는 날이
경과한 경우에는 동조동항에 규정한 3년의 기간은 이 법 시행일부터 기산한다.
제4조 (다른 법률의 개정) ①조세감면규제법중 다음과 같이 개정한다.
제3조제1항에 제23호를 다음과 같이 신설한다.
23. 불동산실권리자명의등기에관한법률
②불동산등기특별조치법중 다음과 같이 개정한다.
제7조·제8조제3호 및 제9조제2호를 각각 삭제한다.
제11조제1항 단서를 다음과 같이 한다.
다만, 불동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과
한 경우에는 그러하지 아니하다.
제5조 (다른 법률의 개정에 따른 벌칙에 관한 경과조치) 이 법 시행전에 종전의 불동산등기
특별조치법 제7조의 규정을 위반한 자에 대한 벌칙의 적용에 있어서는 종전의 규정에 의한
다.
부칙(상속세및증여세법) <제5193호,1996.12.30>
제1조 (시행일) 이 법은 1997년 1월 1일부터 시행한다.
제2조 내지 제13조 생략
제14조 (다른 법률의 개정) ① 내지 ⑥생략
⑦불동산실권리자명의등기에관한법률중 다음과 같이 개정한다.
제5조제2항제2호중 "상속세법 제9조제4항 및 제5항"을 "상속세및증여세법 제61조제4항 및
제66조"로 하며, 제13조제1항제2호중 "상속세법 제32조의2"를 "법률 제4805호 상속세법중개
정법률 제32조의2"로 한다.
⑧생략
제15조 생략
부칙(금융기관부실자산등의효율적처리및성업공사의설립에관한법률) <제5371
호,1997.8.22>
제1조 (시행일) 이 법은 공포후 3월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조 내지 제8조 생략
제9조 (다른 법률의 개정 및 다른 법령과의 관계) ① 내지 ④생략
⑤불동산실권리자명의등기에관한법률중 다음과 같이 개정한다.
제11조제2항제2호 본문중 "한국산업은행법에 의하여 설립된 성업공사"를 "금융기관부실자
산등의효율적처리및성업공사의설립에관한법률에 의하여 설립된 성업공사"로 한다.
⑥ 내지 ⑧생략
부칙(행정절차법의시행에따른공인회계사법등의정비에관한법률) <제5453
호,1997.12.13>
제1조 (시행일) 이 법은 1998년 1월 1일부터 시행한다. <단서 생략>
제2조 생략
부칙(상속세및증여세법) <제5582호,1998.12.28>
①(시행일) 이 법은 1999년 1월 1일부터 시행한다.
②내지 ④ 생략
⑤(다른 법률의 개정) 부동산실권리자명의등기에관한법률중 다음과 같이 개정한다.
제5조제2항중 "상속세및증여세법 제61조제4항"을 "상속세및증여세법 제61조제5항"으로 한
다.
부칙(부동산등기법) <제5592호,1998.12.28>
제1조 (시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 (다른 법률의 개정) ① 내지 ④ 생략
⑤부동산실권리자명의등기에관한법률중 다음과 같이 개정한다.
제3조제2항 및 제14조제1항중 "등기공무원"을 각각 "등기관"으로 한다.
⑥ 내지 ⑩ 생략
제3조 생략
부칙(금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률) <제
6073호,1999.12.31>
제1조 (시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 생략
제3조 (다른 법률의 개정) ①내지 ④생략
⑤불동산실권리자명의등기에관한법률중 다음과 같이 개정한다.
제11조제2항2호 본문중 "금융기관부실자산등의효율적처리및성업공사의설립에관한법률에
의하여 설립된 성업공사"를 "금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관
한법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사"로 한다.
⑥내지 ⑫생략
부칙 <제6683호,2002.3.30>
①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
②(적용례) 제5조제1항·제3항(제12조제2항의 규정에 의하여 적용되는 경우를 포함한다), 제
10조제1항·제2항 및 제14조제2항·제3항의 개정규정은 이 법 시행후 최초로 과징금을 부과
하는 분부터 적용한다. 다만, 종전의 규정에 의하여 부과된 과징금처분(행정심판 또는 행정
소송이 제기된 것에 한한다)에 대하여도 이를 적용한다.